所有不動産記録証明制度とは？

令和６年（2024年）4月1日から、不動産の相続登記が法律で義務化されました。「義務化は分かったけれど、亡くなった父がどこに、どのくらいの不動産を持っていたのか、どうすれば全て把握できるのか不安です」という声をよく耳にするようになりました。

特に、昔から代々受け継いできた山林や、生活道路の一部となっている私道などは、家族ですら存在を忘れているケースが少なくありません。こうした「把握漏れ」を解消し、相続人の皆さまの負担を大幅に軽減するために新設されるのが「所有不動産記録証明制度」です。本記事では、相続登記の強力な助けとなるこの新制度を、実務的な視点から詳しく解説します。

所有不動産記録証明制度の概要とメリット

所有不動産記録証明制度とは、法務局の登記官が、特定の人が所有者（所有権の登記名義人）として記録されている不動産を全国の登記データから抽出・リスト化し、証明書として交付する制度です。
これまでは、権利証（登記済証）や固定資産税の通知書を頼りに一つひとつ不動産を特定していくしかありませんでしたが、この制度が始まれば、法務局が「人」を軸にして不動産をリストアップしてくれます。

所有不動産記録証明制度を利用するメリット

相続登記の申請負担の軽減
- 被相続人（亡くなった方）が全国に持っている不動産を一覧で把握できるため、調査の手間が劇的に減ります。
登記漏れの防止
- 把握していなかった物件の「登記漏れ」を防ぐことができ、義務化への適切な対応が可能になります。

この制度の施行日は、令和8年（2026年）2月2日です。このの仕組みを知っておくことで、将来の相続準備をスムーズに進めることができます。

所有不動産記録証明制度が必要なのか？

　従来の不動産登記制度は「土地や建物ごと」に管理されており、全国の不動産の中から「特定の個人が持っている物件」を人単位で検索する公的な仕組みがありませんでした。
　その結果、所有者が亡くなった際、相続人が物件を把握しきれず、結果として一部の土地が相続登記されないまま放置されてしまうという社会的な問題が生じていました。今回の新制度は、こうした「把握漏れによる放置」を防ぎ、所有者不明土地の発生を抑止するために設計されました。

所有不動産記録証明書の取得方法

手続きは、以下の3つのステップで進みます。

請求： 法務局に対して、証明書の交付を申請します。
検索： 登記官がシステムを用いて、所有不動産を抽出します。
交付： 抽出された不動産の情報がリスト形式の証明書として発行されます。

制度開始当初は窓口の混雑が予想され、証明書の交付までに一定の時間を要する場合があると想定されています。相続登記には「相続を知った日から3年以内」という期限がありますが、この調査時間を計算に入れて、余裕を持って準備を始めることが大切です。

誰が・どこで・どうやって請求できるのか

個人だけでなく、法人の資産管理ツールとしても活用できるのが特徴です。次の方が全国の法務局の窓口で請求することができます。また、郵送や、オンラインでの請求も認められています。

【請求できる人】
• 所有権の登記名義人（本人・法人を含む）
• その相続人、その他の一般承継人（合併後の法人など）
• 上記の代理人（司法書士など）

請求には以下の書類が必要です（原則原本提示）。
【共通して必要なもの】
・印鑑証明書（請求書に実印を押印。この制度の申請については、発行から3ヶ月以内といった期限はありません）
・本人確認書類の写し（マイナンバーカード、運転免許証など）
【相続人から請求する場合】
・相続関係の証明書（戸籍謄本、法定相続情報一覧図等）※
※法定相続情報番号、戸籍電子証明書提供用識別符号又は除籍電子証明書提供用識別符号を取得している場合には、これらの情報を提供することにより、上記の書類の提出に代えることができます。
【過去の住所や氏名で登記されている不動産を検索する場合】
・過去の住所や氏名の履歴を証する情報（住民票の除票や戸籍の附票など）

所有不動産記録証明制度の手数料（実費）

手数料は「検索条件1件につき」発生します。

請求・受領の方法	手数料（検索条件1件あたり）
書面請求（窓口・郵送）	1,600円
オンライン請求（郵送交付）	1,500円
オンライン請求（窓口交付）	1,470円

手数料の計算例

窓口で書面請求を行い、1通の証明書に対して「現在の住所」と「2つ前の旧住所」の計2件を検索条件として指定した場合： 2件（検索条件） × 1,600円＝ 3,200円

「検索の仕組み」と「注意点」

この制度は非常に強力ですが、万能ではありません。検索の仕様を理解しておくことが、漏れのない調査のコツです。

検索のロジック

氏名・名称
- 日本語の氏名は「前方一致」で検索されますが、ローマ字氏名や会社法人等番号は「完全一致」で検索されます。
住所
- 「市区町村までの一致」または「末尾5文字の一致」で抽出されます。
文字の縮退（しゅくたい）
- 「斉・齋・齊」や「斎・齋」といった、読みが同じでも字形が異なる異体字については、システム側で文字を変換して検索する仕組みが導入されています。これにより、表記の揺れがあっても網羅的に検索できるよう工夫されています。

重要な注意点

住所履歴の重要性
- もし不動産が「古い住所 A」で登記されており、今回の検索条件に「現在の住所 B」しか含めていなかった場合、その不動産はリストに載りません。過去の住所履歴を正確に把握しておく必要があります。
対象外の物件
- 所有権の登記がない不動産（表題部のみの物件）や、コンピュータ化されていない極めて古い登記記録は抽出されません。
手数料の不返還
- 検索した結果、不動産が1件も見つからなかった場合でも、登記官による検索業務は完了しているため、手数料は返金されません。無駄な費用にならないよう、検索条件（氏名・住所）の正確な入力が肝心です。