行方不明の共有者がいる場合の不動産の処分

不動産の共有者に行方不明者がいる場合、特に利用方法があるわけでもないのに、不動産を売却することができず、固定資産税の負担だけを強いられることになるケースがあります。

そのようなケースでは、令和5年4月1日から施行された所在等不明共有者の持分譲渡制度（民法262条の3）を活用することができます。

この制度では、共有者の中に行方不明者がいる場合、裁判所に申立てを行い、行方不明者の持分を特定の第三者に譲渡する権限の付与を受けることにより、自己の持分と共に第三者に不動産売却することができるようになります。

この制度を利用するには以上の条件を満たすことが必要ですが、上記1．の調査とは具体的にどのようなものかについては、裁判所の判断によるところもありますが、次のような調査が必要になるのと考えられています。

この裁判は、不動産所在地を管轄する地方裁判所へ申し立てることによって行います。

申立てには、手数料1,000円のほか、予納郵便切手や、官報公告費用等が必要となります。

その他の費用として、申立書に添付する、登記事項証明書、固定資産税評価証明書、行方不明者探索のための住民票、戸籍等の収集費用のほか、不動産簡易鑑定書等（不動産時価の確認）の取得費用が必要となります。

申立て後、裁判所は、3ヶ月以上の期間を定めて、行方不明者に対し異議がある場合は、届出を行うこと等を内容とする官報公告を行います。

異議の届出があれば、もはや行方不明者ではなくなるため、この裁判をすることはできません。

異議がなければ、裁判所が定める価格を、納付期限内に供託をします。

そして、裁判所が行方不明者であると認定し、供託されたことが確認できれば、行方不明者の持分譲渡の権限付与の裁判をし、この裁判が確定すれば、不動産の売却をすることができるようになります。

売却するについても、次の要件があるので注意しなければなりません。

上記4.の2ヶ月以内に譲渡の効力が生じない場合、裁判の効力が失われてしまいますので注意が必要ですが、期間の伸長の申立てをすることもできます。

この制度を利用するに当たっての課題としては、売却行為前に行方不明者の持分相当の供託金が必要になることだと思われます。

行方不明者の持分が少ないのであれば、売買契約の申込金等で手当できると考えられますが、一定以上の持分を有する共有者であれば、高額の供託金を事前納付する必要がありますので、資金繰りには注意が必要と思われます。

その他、共有者不明関連として、令和5年4月より、下記の新しい制度が利用できます。